imagespecial

Много бума из ничего

Общий анализ рынка недвижимости Урала показал: главная его проблема - дисбаланс спроса и предложения. Обратимся к предложению: попробуем детально рассмотреть рынок первичной недвижимости и спрогнозировать его развитие на этот год. Источником информации для нас послужил опрос крупнейших застройщиков Екатеринбурга, Челябинска и Перми, специализирующихся как на жилой, так и на нежилой (коммерческой, промышленной) недвижимости. Следующим нашим шагом станет рейтинг застройщиков Урала.

По итогам 2003 года объем строительства десяти компаний, участниц опроса, увеличился на 23%. Если верить планам застройщиков, в этом году нас ожидает строительный бум - компании намерены сдать вдвое больше недвижимости, чем в прошлом. Однако это суммарный объем ввода всех видов недвижимости - жилой и коммерческой. Анализ данных по отдельным сегментам позволяет обрисовать детали.

Жилая недвижимость: шум без бума

В 2004 году динамика жилищного строительства сохранится: в 2003 году ввод жилья вырос на 32% к уровню 2002 года, в планах 2004-го - 31% к уровню 2003-го. Структура рынка тоже не претерпит коренных изменений. Рынок предложения доступного жилья и жилья улучшенной планировки увеличится на 26% (результат прошлого года - 27%). В сегменте строительства элитной недвижимости также произойдет незначительное снижение темпов: 44% в 2004 году к 46,5% в 2003-м. Из этого следует, что падения цен на квартиры за счет роста предложения доступного жилья в ближайшие три-четыре года ждать не стоит. Строительство - система инерционная, и сегодняшнее состояние рынка - это результат процессов 1999 - 2000 годов: тогда спрос на элитное жилье резко возрос, и, стремясь устранить дефицит, застройщики переориентировались на этот сегмент. Но рынок элитного жилья по определению ограничен: со стороны спроса - платежеспособностью населения, со стороны предложения - наличием площадок под застройку в центральных районах города. Сейчас это единственный сегмент первичного рынка недвижимости, на котором можно наблюдать относительный баланс спроса и предложения и, как следствие, стабилизацию цен.

Индивидуальное строительство как сегмент рынка элитного жилья на Урале только зарождается. "Оно требует колоссальных затрат на инфраструктуру, что значительно повышает стоимость квадратного метра. Рынок жилья Челябинска пока не готов обеспечить необходимый уровень платежеспособного спроса для развития этого направления", - считает управляющий фондом "Монолит-Инвест" (Челябинск) Евгений Рогоза. В Екатеринбурге, где уровень доходов населения выше, чем в других городах Урала, загородное индивидуальное строительство планируют развивать две компании-участницы опроса - Атомстройкомплекс и "Наш дом". На фоне дефицита стройплощадок и увеличения затрат на расселение, возведение загородных коттеджных поселков выглядит как альтернатива "клубным" домам в черте города. Но масштабного развития этого направления раньше 2005 - 2007 годов ждать не стоит.

Рынок между тем уже взял на себя регулирующие функции: застройщики постепенно покидают сектор элитного жилья и начинают "мыслить" более низкими ценовыми категориями. Только результаты этого процесса мы увидим не раньше конца десятилетия, когда задуманные сейчас проекты будут реализованы: строительство - дело небыстрое.

Разбалансированность спроса и предложения неизбежно отразится на ценах. "В 2004 году будет дорожать вся недвижимость, независимо от категории. Особенно если учитывать, что ЦБ России с 15 июня снизил ставку рефинансирования с 14 до 13%: это означает снижение ставки по банковским депозитам и, следовательно, снижение привлекательности размещения временно свободных денежных средств на банковских счетах. Результатом станет рост привлекательности альтернативных вариантов, в том числе вложений средств в недвижимость", - считает Алефтина Романова, заместитель генерального директора пермской компании "Камская долина".

Для коренного перелома ситуации необходимо резкое увеличение темпов строительства, а значит, нужны инвестиции. Теоретически источниками средств могут стать дольщики, агентства ипотечного жилищного кредитования и внешние строительные компании. Однако темпы роста доходов дольщиков не отвечают требованиям строительной отрасли. Ипотечные агентства тоже не обладают достаточными средствами, чтобы дать толчок строительному буму. На момент опроса ни один из застройщиков не имел ипотечных контрактов с клиентами. До конца не отработаны механизмы кредитования долевого cтроительства. "Незавершенка" - актив для банка неликвидный, а потому малопривлекательный. Из банков только Уральский банк Сбербанка РФ объявил о фактическом кредитовании долевого строительства. Застройщики могли бы стать инициаторами разработки ипотечных схем для клиентов совместно с банками, но в ситуации ажиотажного спроса на жилье мотивация строителей для ведения подобной работы существенно понижается. По мнению профессиональных участников рынка, у застройщиков нет необходимости создавать для клиентов дополнительные услуги, так как спрос во много раз превышает предложение. Банки же боятся замораживания строительства и банкротства застройщиков, а заложить риски в процентную ставку по кредиту не могут: такой кредит для дольщика не подъемен. Замкнутый круг.

Вариант привлечения в отрасль внешних инвестиций тоже не кажется реальным. Рынок не монополизирован (только екатеринбургский УКС и Тюменская домостроительная компания однозначно доминируют в своих регионах, в остальных городах доля компаний-лидеров не превышает 12%), однако проникнуть на него даже в качестве подрядчика сложно. Пока дальше заявлений о намерениях дело не идет. Уральские компании объясняют это тем, что федералы столкнутся здесь с теми же административными барьерами, что и местные застройщики. Кроме того, крупные игроки, приходя на рынок, видят себя в роли управляющих компаний, снимающих "сливки": нанимающих подрядчиков из числа все тех же местных застройщиков.

Активное сотрудничество со сторонними риэлторами как способ развития бизнеса на Урале тоже не востребован. В Москве крупные риэлторские конторы, заключающие договоры с застройщиками на эксклюзивную продажу квартир, инвестируют строительство на начальных этапах. У нас представить такую ситуацию сложно: риэлторы не обладают подобными ресурсами, а каждый застройщик имеет собственный отдел продаж. Сотрудничество со сторонними риэлторами повысит цену квадратного метра на стоимость услуг посредников в среднем на 5%. К тому же у риэлторов нет опыта продажи несуществующих объектов и степень доверия к ним как к перепродавцам со стороны дольщиков меньше. Многие застройщики имели в своей практике подобный опыт взаимодействия, но отказались от него.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости, несмотря на положительную динамику ввода жилья, складывается патовая ситуация. Потребность застройщиков в "длинных" деньгах не позволяет рассматривать проблемы жилищного строительства в отрыве от проблем финансового сектора.

Коммерческая недвижимость: бум без шума

В сегменте коммерческой недвижимости все проще. Рынок постепенно набирает обороты: в 2003 году объемы ввода офисной недвижимости выросли в 2,5 раза, прогноз увеличения на 2004 год - в 2,7 раза. Предпосылок для бурного развития несколько. Повышение качества спроса на офисную и торговую недвижимость и отсутствие должного предложения привели к появлению застройщиков, ориентированных на строительство только коммерческой недвижимости. Серьезное влияние на рынок оказал приход в регионы федеральных торговых сетей. Сократилось предложение на вторичном рынке: бывшие государственные учреждения и институты раньше охотно сдавали помещения в аренду коммерсантам, а теперь оживают и возвращают их себе.

Однако ажиотажа, сходного с ажиотажем на рынке жилой недвижимости, нет. Эффект превышения спроса над предложением нивелирован. Во-первых, предпринимателям выгоднее покупать недвижимость на вторичном рынке, даже проигрывая в качестве: отдача от вложений быстрее, а в долевке оборотные средства замораживаются. Во-вторых, банки охотнее выдают кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам.

- Рынок офисной недвижимости Челябинска переживает значительный подъем. Большинство компаний, занимающихся строительством жилья, пришли и в сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому рынок достаточно насыщен и в целом можно говорить, что спрос удовлетворен на 70%. Основные покупатели качественной офисной и торговой недвижимости - иногородние фирмы, в основном из Екатеринбурга и Тюмени, - говорит директор по маркетингу челябинской девелоперской компании " Энергоинвест" Алексей Лебедь.

Исходя из посыла, что уральский рынок недвижимости отстает от московского на два-три года, в ближайшее время нас ожидает всплеск спроса в сегменте складских помещений. Качество сегодняшнего предложения оставляет желать лучшего. Но с ростом спроса и, следовательно, повышением цены застройщики станут уделять этому направлению больше внимания, тем более что требования к расположению складских помещений более мягкие, чем к жилой недвижимости или офису. "Ощущается острый дефицит по-настоящему складских площадей, соответствующих современным требованиям складского хозяйства. Но построить новый складской комплекс дороже, чем купить существующий. Когда цены на складские площади подрастут, ситуация выровняется. Сейчас строительством подобного рода недвижимости занимаются те, кому непосредственно нужны склады", - уверена начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Малышева 73" (Екатеринбург) Виктория Халина.

Качественные характеристики коммерческой недвижимости на Урале пока не дотягивают до высшей категории: для этого важно не только качество застройки, но и уровень дальнейшего обслуживания зданий. По словам самих застройщиков, в Екатеринбурге к недвижимости категории А можно отнести только Атриум Палас Отель, а в Челябинске первые подобные здания лишь планируют сдать в этом году.

Повышение качества строительства - актуальная проблема и для рынка коммерческой недвижимости, и для всей строительной отрасли. Отношение между застройщиком и дольщиком определяют два закона: "О защите прав потребителей" и "Об инвестиционной деятельности". Многие застройщики говорят о неприменимости закона о защите прав потребителей к долевому строительству, почему - понятно: за задержку сроков сдачи жилья, например, застройщик обязан компенсировать дольщику 3% от стоимости недвижимости. "Не надо ничего изобретать, - комментирует эту позицию Евгений Рогоза. -У нас есть жесткий инструмент контроля за недобросовестными застройщиками - закон о защите прав потребителя. Проблема в том, чтобы этот закон заработал. Если клиенты начнут обращаться в суды с исками против нерадивых застройщиков, это станет хорошим уроком в будущем".

Подведем итоги. Значительный рост рынка коммерческой недвижимости обусловлен его прозрачностью и наличием отлаженных механизмов использования финансовых инструментов. Рынок жилищного строительства самостоятельно урегулировать проблему дефицита жилья не сможет. Региональные строительные рынки замкнуты, конкуренция на них отсутствует, административные барьеры высоки, средства ограничены. Допуск строителей к долгосрочным финансовым ресурсам можно обеспечить за счет ипотечных программ, но это требует государственного вмешательства. Таким образом, бум на жилищном рынке откладывается.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости